Deshaucio express 2009

Como se sabe durante fines de 2009, el pleno del Congreso ha aprobado la Ley de Fomento del Alquiler la que facilita el denominado “desahucio expréss”. Esto seguramente cambiará en ciertos aspectos los seguros de hogar.

Esta nueva normativa viene a agilizar los trámites judiciales que afronta el propietario de la vivienda para poder desalojar a sus inquilinos morosos y poder cobrar las rentas pendientes. Esta ley de Fomento del Alquiler, establece la ejecución de manera directa del desahucio estableciendo un plazo “no superior a 15 días y sin ulteriores trámites”, si los inquilinos no respetaran dicho plazo fijado para el desalojo voluntario, no inferior a 15 días y que se puede alargar hasta 1 año.

Dicha Ley de Medidas de Fomento y Agilización Procesal del Alquiler y de Eficiencia Energética de Edificios cambia la ley de arrendamientos urbanos (LAU), la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) y la Ley de la Propiedad Horizontal (LPH).

Así mismo dicho texto refundido forma parte del proyecto de ley de fomento del alquiler de viviendas que ha sido aprobada por parte del Gobierno a fines de 2008 y la proposición de ley de CiU de modificación de la Ley Orgánica de Enjuiciamiento Civil con el objetivo de agilizar procesos de desahucio.

-Permite la Reducción de Plazos para Presentar la Correspondiente Demanda de Desahucio: Reduciéndose de 2 meses a 1 mes el plazo que deberá pasar entre que el arrendador llega a interponer un requerimiento al inquilino por el impago de rentas y la presentación misma de la demanda. De manera que, permanece un plazo para que el arrendatario abone lo que deba, además de reducirse a la mitad el periodo de tiempo que debe pasar, desde dicho requerimiento, para que el arrendador interponga la demanda.

-Una Rápida Ejecución del Desalojo: Es así que, la sentencia condenatoria de desahucio permitirá la ejecución directa del desahucio en el día y hora que se señalen, por lo que ya no se tendrá que habrá iniciar otro nuevo proceso ni trámite posterior.

En cuanto a la sentencia de condena sobre el pago de rentas, incluirá, las devengadas al momento de la demanda, y las que se devenguen hasta la entrega de la posesión efectiva de la vivienda.

Además el proyecto de ley estipula, que las partes puedan llegar a un acuerdo durante el proceso, de esta manera el propietario podrá condonar al inquilino la deuda total o parcialmente, y a cambio de esto, el inquilino deberá desalojar de manera voluntaria la vivienda. Para que se produzcan este tipo de acuerdos, esta nueva Ley reduce a 15 días el plazo mínimo para poder llegar a este acuerdo.

Mientras que, a manera de evitar la práctica de este tipo de acuerdos abusiva, el incumplimiento del desalojo voluntario dentro del plazo, en ese caso se producirá la ejecución directa del desahucio en un plazo que no pase de los 15 días desde que termine el periodo voluntario.

-Juicio Verbal: Ante esta nueva ley, cualquier reclamación de rentas o deudas sigue los trámites del juicio verbal, aunque al mismo tiempo no se pida el desahucio. Permanecen correspondiendo al juicio ordinario todos los demás litigios del arrendamiento, como las resoluciones de contrato por cualquier tipo de causas estipuladas en la LAU, bajo excepciones reservadas para el juicio verbal.

-Por otro lado, el casero tendrá derecho a reclamo de su piso antes de cumplir los 5 años de alquiler de necesitarlo sus padres, hijos o ex-cónyuge ante una separación y divorcio. Para que tenga validez se debe hacer constar en el contrato.

Ya que hasta ahora solamente se reclamaba la vivienda sólo si la utilizaría el propio casero. Si antes de 3 meses no se ocupara, el arrendador tendrá la obligación de reponer al arrendatario el uso de la vivienda, y además de indemnizarle en concepto de gastos del desalojo.

Al tiempo, en garantía de la seguridad jurídica, se prevé que tal circunstancia deberá hacerse constar expresamente en el contrato de arrendamiento inicial.

Seguros para inquilinos

Siempre que se tenga como actividad el vivir del alquiler, se deja al inquilino la decisión de adquirir alguno de los seguros de hogar, pero para este tipo de situación lo ideal son los seguros para inquilinos es por ello que a la hora de alquilar vivienda la decisión de contratar un seguro para inquilinos debe correr por parte del propietario de la vivienda en cuestión.

Si se pregunta si el inquilino está obligado a contratar un seguro, la respuesta es que no, no está obligado a suscribir una póliza por los daños ocasionados en la vivienda que no es de nuestra propiedad. Por lo que es propietario es el interesado en llegar a asegurar su vivienda sea contra incendios, daños por agua. Es así que el propietario deberá ser el tomador del seguro y el encargado de pagar la cuota.

Vale aclarar que, un seguro no solamente cubre el continente, o sea la construcción, además el mobiliario, enseres personales, los perjuicios a los vecinos.

De manera que el arrendador no está obligado a asegurar los muebles o pertenencias de los inquilinos ni tampoco el responder por desperfectos causados por los inquilinos.

Puede darse el caso que el arrendador contratara un seguro de impagos de renta el cual cubra los desperfectos ocasionados por los inquilinos, aunque no pagará los bienes propios de quienes vivan de alquiler.

Dado esto, lo recomendable sería que se llegue a un acuerdo y que tanto propietario como inquilino se aseguren bajo la misma aseguradora y cada uno con su póliza. Evitando contratar dobles coberturas.

El propietario deberá avisarle a su aseguradora que está alquilando su vivienda, ya que el precio no será el mismo si la vivienda es habitual o la alquila, ni le interesará cubrir lo mismo. Por lo que deberá de modificar su póliza si arrenda la vivienda, evitando que la aseguradora a la hora de pagar tenga alguna excusa.

La razón para contratar un seguro de inquilino, se debe a que el inquilino deberá pensar que ante un siniestro total o parcial, puede perder todas sus pertenencias, sea ropa, dinero, electrodomésticos, recuerdos, muebles. Por que en muchos casos la póliza del propietario no lo cubre, habiendo excepciones.

Más allá de esto, el inquilino puede llegar a tener algún problema con vecinos o con el casero, es por ello que también es conveniente contar con su propio seguro de responsabilidad civil y contratar una póliza propia cuando alquilen una casa.

Cobertura de los seguros:

Continente:
Se refiere a la estructura de la vivienda, como: paredes, ventanas, techos, lo que pueden dañarse por inundación, terremoto, incendio, robo, o vandalismo.

Contenido:
Se entiende por Contenido, a bienes muebles, las ropas, joyas, el ordenador.

Responsabilidad Civil:
Se encarga de Cubrir lesiones o daño ocasionado a terceros. Es imprescindible contratarla.

Ante Siniestro, ¿quién paga?:
Ante un daño que provoque el inquilino al vecino, el seguro del propietario deberá pagar los desperfectos, aunque el propietario puede decir que el potencial daño haya sido por un descuido del inquilino en ese caso la aseguradora puede reclamarle al inquilino la cuantía que ha tenido que pagarle al vecino.

Según el artículo 1563 del Código Civil señala que “El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya”. La ley contempla que el inquilino está obligado a mantener el estado de la vivienda en condiciones similares a la que se le ha dejado y responder ante los daños que ocasione.

Por otro lado, el artículo 43 de la ley de Contrato de Seguro, estipula que la aseguradora, tras pagar la indemnización “podrá ejercitar los derechos y las acciones que por razón del siniestro correspondieran al asegurado frente a las personas responsables del mismo”, de manera que tras abonar le asiste el derecho de reclamarle al culpable del siniestro el desembolso.

Qué asegurar:
-Pertenencias personales. Realizar un inventario de todo lo que se posea y el valor para saber cuánto costaría reponerlo. Algunos recomiendan hasta filmar o tomar fotos de los bienes más valiosos y guardar las facturas de los bienes más costosos.

-Los daños que se puedan ocasionar al propietario. Esto puede ser un incendio o una inundación por nuestra negligencia.

-Responsabilidad civil, defensa legal, indemnizaciones por daños ocasionados por uno, la familia o mascotas a terceros.

-Alojamiento en otro lugar, en caso de un problema que genere trasladarse por un tiempo ante las reparaciones en la vivienda alquilada.
-Robo o atraco, en casa y en calle.
-Cambio de cerraduras o la asistencia.

En tanto que, armas, el dinero en efectivo, las joyas, se consideran aparte.

-Daños por agua, averías y atascos en tuberías
-Lunas, espejos, cristales, mármoles, sanitarios, vitrocerámica
-Daños por fenómenos meteorológicos
-Responsabilidad civil del inquilino y familia como usuarios de vivienda y la comunidad de vecinos, como deportistas, usuarios de bici.
-Daños ocasionados por animales domésticos.
-Protección jurídica
-Equipaje.

De hacerse una mejora, o pintura especial en pared, se debe de avisar al seguro para que este los incluya en la póliza.

Existen dos tipos de modalidades, para asegurar los bienes:
Valor Real:
Bajo esta modalidad, se pagarán los bienes dañados calculando la depreciación que tuvieron desde que se los compraron.

Valor de reposición:
En esta modalidad, la aseguradora indemnizará por lo que le costaría al asegurado reponer lo que ha perdido tras el siniestro, sin contar la depreciación.

Aclarándose que, las antigüedades o las obras de arte no pierden valor, más allá de que transcurra el tiempo.

Cobertura de daños por agua en el seguro de hogar

Los imprevistos en la vivienda pueden surgir en cualquier momento, pero de los más comunes son los daños por agua, y cuando se cuenta con un seguro de hogar, se está cubierto ante este tipo de daños, ocasionados por una avería que provoquen considerables daños en el continente o en el contenido.

Si más allá del tipo de daño, el escape se da por la avería, se deberá reparar, cambiando la tubería, levantar solería, baldosas, más la mano de obra y desplazamientos de profesionales.

Por lo que este tipo de Cobertura que suelen tener casi todos los seguros de hogar, su objetivo es el de sufragar todos los gastos que surjan en cualquier momento debido al agua, y con esto traer un gasto extra para el propietario de la vivienda.

El objetivo de esta cobertura es la de cubrir los gastos sufridos en la vivienda y derivados de la fuga de agua, ya sea por omisión o avería.

Se sabe que, lo que cubre son los daños ocasionados en el continente y contenido de la vivienda asegurada siempre y cuando hayan sido contratados, los propios bienes del propietario, pero no los de terceras personas como ser los de vecinos, ya que estos son cubiertos por medio de la cobertura de Responsabilidad Civil.

Aunque para acceder a la cobertura de: reparación y reposición de tuberías, levantar solería, baldosas, quitar manchas en las paredes, pintarlas, se debe de contratar el continente, además para obtener derecho a la reparación del frigorífico dañado por los efectos del agua, o un mueble, alfombra, lo que entran en la categoría de (muebles y enseres) se debe de contratar el contenido.

Uno de los principales consejos siempre es el de estudiar la letra pequeña y observar sobre:

Gastos Cubiertos:

Al existir una avería o escape de agua, se debe de localizar y reparar. Pero No todas las situaciones se encuentran cubiertas, y es por ello que se deberá verificar la póliza sobre aspectos como:

-Localización y reparación de la instalación debido al mal estado de conservación, o envejecimiento.
-Humedades prolongadas, o condensaciones generadas por el asegurado.
-Defectos o vicios ocultos de la construcción
-Filtraciones mediante lozas sanitarias
-Desatascar conducciones, tuberías y aparatos de la red que estén obturados.
-Averías y daños ocasionados por la red que forme parte de la comunidad de vecinos, en la cuota proporcional de la co-propiedad que corresponda al asegurado, hasta un límite máximo de dinero.
-Averías que No generen daños en la vivienda, aunque si en otras colindantes.

Además se tendrá que verificar la indemnización máxima que brinda la aseguradora, puede variar desde el 100% del valor total del continente y contenido asegurado, a un 5%-10%-20%.

Instalación Asegurada:

Cada aseguradora cuenta con una póliza distinta, y debido a esto también coberturas diferentes. Es por ello que se tendrá que estudiar si se está o no asegurado las partes de la instalación, como:

-Reparación y/o sustitución de llaves de paso o válvulas de acceso a la instalación, tanto en su tramo inicial (entrada a la vivienda), tramos intermedios (baños y cocina), y en su tramo final (lavabos, fregaderos, bañeras).
-Reparación de calderas, calentadores, radiadores, o sea electrodomésticos ligados al agua, y que cuya rotura provoque un escape.
-Congelación de tuberías, conducciones o depósitos de almacenamiento de agua.
-Bajantes o canalones de aguas pluviales
-Averías de piscinas, estanques, fosas asépticas (pozos ciegos), riegos en jardines, sumideros.
-Avería por mal estado o deterioro general de la red.

Puede darse el caso de que, ante una avería, la aseguradora abone la mano de obra y desplazamiento de los profesionales, y que el asegurado corra por su cuenta del coste de los materiales especiales, que existen dentro de una instalación de agua.

Exclusiones generales en los seguros de hogar

Al contratar seguros de hogar, muchas veces se da consejos de cómo actuar en cuanto a lo que se debe preguntar, las dudas que puedan surgirle así como leer la letra pequeña de la póliza. Pero hay que decir que todas las aseguradoras cuentan con un artículo dentro de las condiciones generales de las pólizas, en dicho apartado de exclusiones, se encuentran todas las situaciones o riesgos que estas No asumirán.

Estas exclusiones llegan a afectar a toda la póliza del seguro de hogar, por lo que No asegurarán, ni indemnizarán ni se aplicarán bajo ningún concepto, es por ello que figuran todas bajo un mismo artículo.

Si bien esto es prácticamente común en todas las aseguradoras, hay ciertas diferencias en cada una, ya que en algunas si se da la cobertura. Dado esto se aconseja estudiar la póliza para poder saber la extensión de las exclusiones.

Dentro de las eventualidades que las aseguradoras No brindan cobertura suelen ser:

-Fenómenos naturales extraordinarios: inundación, terremoto, maremoto, erupción volcánica, tempestad ciclónica atípica o caída de cuerpos siderales y aerolitos.
-Situaciones ocasionadas por el terrorismo, rebelión, sedición, motín o tumultos populares.
-Actuaciones de las Fuerzas Armadas o de las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad en tiempo de paz. Así como actuaciones de las Fuerzas Armadas o de las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad en tiempo de guerra, o situaciones pre-bélicas.
-Conflictos armados civiles o internacionales
-Cualquier tipo de riesgos y que su cobertura esté ligado al Consorcio de Compensación de Seguros.
-Hechos de tipo catástrofe o calamidad nacional.
-Alteraciones políticas y sociales motivadas por reuniones, manifestaciones o huelgas.
Energía nuclear.
-Vicio o defecto propio de los bienes asegurados.
-Asentamientos, hundimientos, desprendimientos, corrimientos o ablandamientos del terreno debido a cualquier motivo.
-Los hechos ocasionados de la mala fe por parte del asegurado
-Dedicación u ocupación de la vivienda para actividades profesionales, comerciales o industriales, o cualquier otra que no sea la de casa-habitación.

Dado estas exclusiones lo aconsejable es el de estudiar detenidamente la póliza y revisar las exclusiones para no llevarse ninguna sorpresa.

Asistencia en el hogar

En este post le daremos una serie de consejos sobre la asistencia en el hogar que ofrecen los seguros de hogar. Cómo se sabe la vivienda y los enseres, así como los muebles, o electrodomésticos, se los utiliza a diario y con el paso de los años alguno de todos ellos llega a requerir la atención de los profesionales de mantenimiento y reparación respecto a la fontanería, electricidad, carpintería y demás.

Vale aclarar que, en este caso no implica la reparación o reposición por daño como en el caso de incendio, robo o rotura, ya que estos están cubiertos en la póliza del seguro de hogar, pero si del uso a diario y consecuente desgaste de la vivienda y objetos, ante esto se requiere de los profesionales que los arreglen o repongan.

Esta cobertura existe para brindarle al asegurado, por parte de la aseguradora, la posibilidad de contar con profesionales del sector, sea cual sea el ramo, que involucre al mantenimiento de una vivienda.

Al acceder a estos profesionales será sin ningún coste de mano de obra y desplazamiento esto dependiendo de cada aseguradora, el único gasto que deberá afrontar será el de los materiales, piezas o recambios.

Como en todo contrato se debe de estudiar la letra pequeña, y tener en consideración los siguientes términos:

Servicios Ofrecidos:

Se debe de leer la póliza si se encuentran o no incluidos todo tipo de profesionales, los que se encarguen de reparación o asistencia. Por lo general las aseguradoras ofrecen todos los servicios, como:

- Albañilería
- Antenas y porteros
- Electrodomésticos, TV y video, electrónica, informática
- Carpintería (madera y aluminio)
- Electricidad
- Fontanería
- Escayola
- Suelos (moqueta, abrillantado, parquet, mármol)

Dichos servicios son los más comunes, aunque no los únicos que ofrecen, además existen profesionales para tareas más específicas:

Personal Sanitario:
Este tipo de cobertura cuenta con fisioterapeutas, auxiliares de clínica, ante accidentes domésticos que tanto el asegurado u otra persona que conviva en dicha vivienda pueda sufrir.

Por lo que se debe de saber, si se tiene o no contratada dicha cobertura, en este caso el importe máximo y/o periodo máximo que la aseguradora indemnizará.

Personal Docente:
En este caso, se da si ante un accidente doméstico un chico por lo general, en edad escolar llegara a sufrir lesiones que le impidieran concurrir al colegio, en ciertas aseguradoras ofrecen el servicio de personal cualificado para que imparta clases a domicilio.

Se deberá saber el límite máximo de dinero y/o el periodo máximo de tiempo que la compañía prestará dicho servicio.

Personal Doméstico:
Dicha cobertura brinda personal para tareas comunes del hogar, si debido al accidente doméstico, no puede con las tareas.

Se deberá saber desde que día se prestará la asistencia, el periodo máximo de tiempo de la prestación y/o el límite máximo de dinero que la aseguradora asumirá a su cargo.

Vigilancia:
La cobertura les ofrece personal cualificado para protección y salvaguarda de la vivienda si llegara a quedar desprotegida debido a un siniestro de la vivienda.

Ante esto, se debe de saber el tiempo máximo de prestación del servicio y/o límite máximo que pagará la compañía.

Tiempo de Reacción:

Este concepto, se basa en saber si se tiene o no derecho a que un profesional preste asistencia para solucionar un problema en la vivienda, también se debe saber o mucho tener una garantía mínima de que el servicio será prestado rápidamente. Por lo que si bien hay servicios que pueden esperar a ser prestado existen otros que se los puede requerir de manera imprevista y con urgencia.

Garantías que ofrece la Aseguradora:
Se deberá ver en la póliza el tiempo, compromiso o garantía de reacción de la aseguradora en cada servicio que se pueda necesitar.

Usualmente, figura en la letra pequeña ”tan pronto como sea posible”, por lo que en ese caso no es un compromiso o garantía suficiente.

Coste Asegurado:
Ciertas aseguradoras, ofrecen todo tipo de profesionales sin ningún coste sobre la mano de obra y desplazamiento. Aunque no en todos los servicios o en algunos casos parte de dicho servicio y no el total.

Se da el caso de que ciertas aseguradoras, solamente ofrecen servicios de profesionales, pero sin cubrir su coste. Por lo que se debe de replantear esto ya que no se estaría brindando ningún valor añadido y el asegurado debería de pagar el coste.

En prácticamente todas las pólizas figura este tipo de prestación de esta cobertura, aunque por más extensa que sea se vuelve obsoleta, si la aseguradora no cubre, a su cargo, el gasto de mano de obra y desplazamientos.

De manera que si la aseguradora, no abona el coste de profesionales, lo más recomendable realizar una lista propia, donde figuren teléfonos de profesionales de confianza y teléfonos de urgencias.

Por lo que si la aseguradora, solamente cubre de manera parcial ciertos servicios de profesionales, se deberá de hacer una lista denominada “mixta” esta servirá para tener ante cualquier eventualidad tener a mano esa lista de profesionales.

Este tipo de medidas sirven para estar mejor preparados ante los problemas que puedan surgir con la asistencia al hogar.